高盛再预测房价：未来两年，核心城市房价至少上涨15-20%
楼市沉寂了这么久，高盛突然开始谈核心城市房价回升了。 一个流传很广的说法是：未来两年，核心城市房价可能上涨15%—20%。更巧的是，就在市场重新讨论“房价是不是到底了”的时候，8月28日房地产销售、开发贷款和个人房贷规则又迎来一轮系统调整。 这就有意思了。 前几年大家讨论的是“还要跌多久”，现在为什么突然有人开始算上涨空间？更重要的是，这究竟意味着楼市真的要重新启动，还是只有少数城市先从泥潭里爬出来？ 目前能够核实到的高盛公开判断，并不是简单一句“中国核心城市未来两年普遍上涨15%—20%”。 今年6月，高盛中国房地产团队主管王逸公开表示，上海和深圳预计会领先在2026年底附近见底，从2026年底到2028年底，这两个城市的房价整体可能回升约15%。 她同时强调，目前房地产需求仍然存在明显分化，高端住宅和中心城区部分房源恢复得更快，中间层级市场仍然处在调整中。所以，网上那个更有冲击力的“核心城市两年涨15%—20%”，实际上把几个非常重要的条件淡化了。 第一，重点说的是上海和深圳，而不是全国。第二，说的是见底之后两年左右的累计修复空间，并不是从今天开始所有房子一起上涨。第三，这种判断本身就建立在“市场继续分化”的前提下。 这三个条件一加回来，事情的味道马上就变了。 高盛真正释放的信号，与其说是“中国楼市重新进入普涨周期”，不如说是：经历几年的调整以后，最强的一批城市可能正在接近一个不同于全国市场的拐点。这个区别非常重要。 因为今年年初，高盛自己的宏观研究仍然认为，中国房地产整体还没有真正见底，库存压力依然较高，全国房价仍存在继续调整的可能。也就是说，高盛对全国市场和上海、深圳的判断，本身就是两套口径。 这恰恰说明，现在的楼市已经很难再用一个“涨”或者“跌”来概括。以前房地产最典型的特征是什么？一个城市上涨，周边跟；一线起来，二线跟；核心区涨完，外围也能轮到。 资金相信的是同一套逻辑：只要城市化继续、人口继续进城、信贷继续扩张，房子迟早都会轮到。但今天这个传导链条明显弱了。 上海的新房可以涨，不代表全国新房都涨；深圳部分板块成交改善，也不意味着普通三四线库存就自动消失。 国家统计局公布的2026年8月数据非常典型：一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.1%，其中上海上涨0.4%、深圳上涨0.2%、广州上涨0.1%，北京下降0.2%；但从同比看，一线城市新房价格仍然下降0.9%。二手房也是类似，一线城市环比上涨0.1%，同比仍下降2.7%。 这就是现在楼市最真实的状态：有人已经开始谈反弹，但整个市场还远没有走出调整。而这也解释了为什么高盛更愿意先押上海、深圳。 真正稀缺的东西变了。过去大家争的是土地，是开发规模，是谁一年卖得更多；现在真正有价值的，是持续的人口吸引力、就业机会、产业收入，以及房子能不能快速找到下一个接盘者。 房子还是那个房子，但决定价格的底层条件，已经不像以前那么平均了。所以，高盛的判断真正值得看的，并不是那个“15%”本身。 更值得看的，是它开始明确把城市分成了不同速度。这其实意味着，一个曾经依靠全国同步扩张维持的房地产市场，正在进入真正的“城市定价”阶段。 如果只有一家投行突然谈房价回升，这件事其实没那么值得关注。市场上看多、看空的报告每天都有。真正让这轮讨论变得不一样的，是8月28日发生的制度变化。 同一天，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款最长期限从过去的30年延长到40年，同时明确预售住房的个人按揭贷款发放时点与项目竣工备案相衔接。 乍一看，这些政策东一条、西一条。一个管预售，一个管房贷，一个管开发商融资。其实把它们放在一起看，逻辑非常清楚：过去房地产最依赖的那 套 “快速拿地—快速预售—快速回款—继续扩张”的模式，正在被重新拆开。 这才是问题的核心。过去为什么很多房企能够做到一年几千亿销售额？不只是因为它们房子卖得多，更因为房地产曾经拥有一种非常强的资金周转能力。 地刚拿下来，项目很快进入销售。消费者交首付，银行按揭逐步进入，项目获得现金流以后，企业又可以继续拿地。同样一笔资本，只要周转速度足够快，就能撬动远大于自身资金规模的项目。 这是高周转房地产最赚钱的地方，也是风险最大的地方。行情好的时候，它像一个飞轮。销售越快，现金越多；现金越多，拿地越猛；规模越大，银行越愿意授信。 可是一旦销售速度掉下来，这个飞轮会迅速反转。钱回不来，项目就慢；项目一慢，购房者又更不敢买；买的人越少，资金越紧。 过去几年房地产的问题，本质上就是这个循环突然卡住了。而8·28之后，规则明显开始把风险往前端推。想预售？房子先盖到主体封顶。想让购房人的按揭资金进入？项目要推进到更加成熟的阶段。 项目融资怎么办？开发贷款、企业自有资金、销售资金开
